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火遍朋友圈的“小区车位归业主所有” 真相居然是这样

发表时间:2019-06-23 点击量:244

近日,一则关于小区车库之争的帖子刷爆了朋友圈,因涉及到广大业主的利益,不少业主群都为之沸腾!

成都商报记者 蓝婧

这则南京星汉城市花园小区业主委员会和开发商争地下停车库的案件,因全体业主享有车库权益的判决结果,被冠以全国首例而被称为小区车位归属的样本案例。但成都商报记者调查发现,该案例实际发生在2003年,而且已经在2014年进行了重审,最后的判决结果其实和当初大相径庭。

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这个被推崇为典范的案例为何改判?开发商和业主,小区车位到底归属于谁?

相关专家表示,2007年出台的《物权法》实际已经明确,规划用于停放汽车的车位、车库属于开发商,只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,才属于业主共有。但因信息不对称等因素,近年来诸多车位之争仍在继续。

红遍业主群:初始判决并未生效

本月12日,就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件,南京鼓楼区法院一审作出判决:开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益……业内人士称,此案判业主获胜,在全国还属首例,其法律意义十分重大。

该文章称,车库之争以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后,很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账,如果此案业主委员会终审胜诉,从理论上说,南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款……情形类似此案车库之争,开发商在这一块至少要退出12个亿左右!

住宅小区的车库到底属于小区业主,还是属于房地产开发公司?在车位价格走高的今天,这确实是个有普遍代表意义的问题。这篇文章在不少业主群广泛传播犹如当头棒喝,想买车位的业主在考虑要不要把车位所有权争回来,买了车位的则想知道能不能把钱追回来。

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南京星汉城市花园。

成都商报记者调查发现,这个案例的确是一个真实的案件,但是并非发生在最近,而是在13年前,由南京鼓楼区法院一审作出判决。当年此案确实引起轰动,很多媒体以开发商无权出售小区车库开发商被判重复销售为题,对这例全国首例小区车库之争竞相报道,人民网记者引用专家评论称这个判决很精彩

但是,事隔多年后,判决结果却发生了变化。当时做出判决的鼓楼区人民法院今年48日在官方微信上对此回应称,实际该案在11年后经南京市中级人民法院审理,认为原审查明事实不清,裁定撤销原判,发回重审。也就是说,这份在网络流传甚广的判决并未生效。

最终判决:超规划建设的23个车库归业主

那么最后的判决结果是如何呢?

成都商报记者查阅了原告星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷一案的民事判决书,判决书称,星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个,实际建设59个,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,超规划建设的23个车库应属业主共有。

因此,星汉城市花园小区业主称对小区全部车库均有所有权的要求,法院并未予以支持。最后,因为开发商应移交的车库还有5个已出售给小区其他业主,判定开发商向业委会支付5个车库对应的出售价款50万元。

鼓楼区人民法院认为,判决遵循了房地产市场的交易习惯,最后的生效判决并无不当,双方当事人也表示接受,在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果。

物权法:占有公共空间改造的车位才归业主

这个被推崇为典范的案例为何改判?开发商和业主,小区车位到底归属于谁?

北京大学法学院房地产法研究中心主任娄建波告诉成都商报记者,该案例第一次审判发生在物权法颁布之前,而2007年《物权法》的出台,对此类争议具有明确的指导作用,所以重审依据的是第六章业主的建筑物区分所有权第七十四条规定——

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。也就是说,规划本来是车位,还没有卖给业主的,一般就是属于开发商。

娄建波解释称,小区的道路、 绿化等,是大家都享受到的不可分的配套设施,但车位并不是每个人的必须。如果将车位算到公摊分摊给了每个业主,那么对于没车不需要车位的业主是不公平的,所以理论上车位不应该算入公摊。而在实际操作时,就要看个案,比如本来是公共道路或绿地来改造的车位,就是已经算入公摊了,那就是业主的。

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南京星汉城市花园的二手房均价已经超过3万元。

争议:房屋出售价格已包含车位建设成本

但即便在物权法出台后,有关小区车位归属的争议仍持续不断。

豪德公司与业主委员关于车位所有权的争议,辽宁省朝阳市中级人民法院于2013年一审以车位的面积包含在总建筑面积之内,属于豪德广场的公共配套设施为由,判定归全体业主共有。但2014年辽宁省高级人民法院再审认为证据不足,中止了原判决。

豪德广场业主方现在的代理律师高洪刚告诉成都商报记者,业主认为,既然规划车位面积已经包含在建筑面积内,其建设成本也应该包括于房屋价格之中。因为从土地成本来看,不管是地上还是地下车位,使用的土地都是小区土地;从施工建筑上讲,也都是小区整体建筑的一部分,其工程预算不可能不包括车位。

对此,娄建波认为,开发商卖的不是土地面积,而是一个个独立的建筑空间。车位在空间上也和地上住宅的房间一样,是个别的、独立的存在。开发商只卖给业主其中一个空间,那么其他空间包括地下的也就不是业主的。

至于建设成本,娄建波表示,开发商的卖价比成本高得多,从理论上说,肯定是什么都卖了,但从法律来说,商品房是市场定价,这种想法不符合商品交易规律。比如卖切糕,假使整个成本只需要80元,但是切成一块一块卖,可能卖了

四块成本就收回来了,那么剩下的就不卖了吗?

一种可能:除非证明车位面积已计入公摊

娄建波认为,全体业主不一定是指全体小业主,因为开发商并非把所有东西的产权都转让给了小业主,在这个意义上,开发企业也属于业主的范畴。所以除非能够证明车位面积已经计入公摊,否则车位所有权就是归属于开发商。

但高洪刚表示,由于是业主起诉开发商要求重新确定车位的归属,根据谁主张,谁举证的原则,业主必须证明其车位面积已经按全体业主共有面积分摊到每户业主的公共面积内。他们一直在搜集相关材料,希望能够上诉,但因为这些工程资料都掌握在开发商手里,信息屏蔽,业主方难以获取。

高洪刚称,按照正规程序,只有在法院立案后,代理律师持相关材料和证件到城建或规划局查阅,或者通过法院向相关部门进行资料调取信息,普通业主是无法查询的。但在具体执行过程中,相关部门也可能以种种原因而未公布相关信息。

在不少业主看来,在商品房交易中,开发商处于强势地位,业主在合同约定中信息不对称,缺少选择权。比如同样是市场定价,这个商场的东西太贵,我可以去另一个商场,但是买车位就只能买自己小区的,不可能有其他选择。高洪刚认为,对于车位这样的特殊商品交易,是否该按一般规律执行,值得商榷。

他建议,应该呼吁有关部门做到信息公开,政务透明,比如将这些与房产有关的一揽子信息全部放到房产交易中心,让需要了解的人能够一目了然。特别是像房产这样关系人们切身利益,政府的信息和政务更要让公众方便了解。

而娄建波认为,地方政府仍负有调控房价的任务,同时物权法也对开发商有所限制——建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主可以坚决不买车位,而开发商需要优先满足小区业主,就不能卖给别人,这是一个博弈的过程。


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